加藤ひろゆきさんのセミナーに参加してきました

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2020年1月25日。
楽しみにしていた加藤ひろゆきさん( @101CASHFLOW )の宮崎セミナーに参加してきました。
感想を先に言うと、大変充実した、充実しすぎた一日になりました。
懇親会も3次会まで参加し、夜中3時過ぎに解散笑

ホテルに戻って死んだように寝て、起きた今、
思いが冷めないうちにレポートをしたためたいと思います。

1.前入り 会場周辺の物件視察

自宅から会場の宮崎市へは、車で2~3時間ほど。
宮崎の土地勘、街の雰囲気を知るために簡単ながら売り物件の視察を実施。
出発前にアットホーム投資で見繕った、会場周辺の売りアパートを2棟視察。

比較的状態は良かったものの、後日賃貸相場を調べるとやや利回りが低いか。
セミナー参加者さんの話を聞いたところによると「宮崎は家賃が安く土地が高い」
とのこと。

とはいえ、その宮崎市でも成功されている投資家さんはいらっしゃいますので、
きちんと仕入れと運営さえ間違わなければまだ参入する余地はあるのでしょう。

その後昼食をとりセミナー会場へ。
宮崎のコワーキングスペースATOMica (アトミカ) さん。
ソファー席もありがちがちのセミナー会場というよりは、アットホームな雰囲気。

コワーキングスペースのATOMica(アトミカ)
クリエイティブなコミュニティスペース、高セキュリティのプライベートルーム、洗練された会議室など多様な"働く形"に対応できるコワーキングスペースです。

早めに会場入りしたおかげで、無事に前の席を確保。

2.セミナー開始 ゲスト講師のミニセミナー

いよいよセミナー開始。
加藤ひろゆきさんの講義に先立って、地元宮崎で実績のあるお二人の投資家さんと
大御所投資家のジム鈴木さんによるミニセミナーが行われました。

※ 手元のメモと記憶を頼りに記載しておりますので、誤りがあればご指摘ください…。

バイカー大家さん(@BikerOYA)

宮崎市内で自営業(飲食店)をしながら、僅か3年ほどでRC3棟60室を保有する大家さんへ。
不動産賃貸業を志したきっかけ、種銭づくり、RCマンションの運営方法についてお話しいただきました。

・ヴィンテージバイクのパーツ転売で種銭構築

もともと飲食店の経営をされていたバイカーさんですが、収入が上がらず
家族を養うために模索していたところ、不動産賃貸業を志すことに。
そのための種銭をためる方法として、趣味だったヴィンテージバイクのパーツを
海外から輸入し、清掃、整備をして転売することで1,000万円の種銭を貯められたとのこと。

・1棟RCを連続して取得!

1,000万を元手に、1棟15室規模のRCを一年で2棟取得。
最初は客付けに苦戦するものの、DIYの道具を揃えスキルが習熟することで
リフォームコストを40万円(業者発注時)→DIYで一部屋8万円にコストダウンすることに成功。

低コストで高品質のリフォームをして、かつ競合物件の相場並みの賃料で市場に出すことで
高稼働を実現しているとのこと。
その他にも、RCで主要道路沿いの物件であれば、看板広告の収入も馬鹿にならないため
物件の立地次第では看板収入で1室~2室分の収入が何もしなくても入ってくるのでお勧め、とのことでした。

短い時間でしたが、内容が凝縮されていてとても刺激を受けました。
面白過ぎて、ぶっちゃけもっとお話を聞いてみたかった……。
懇親会で流れてきた風の噂によると、バイカー大家さん講師のセミナーも今後あるかも?
というお話がありましたので、是非開催の運びとなることをを祈っております。

なお、noteにていたずらピーナッツさんとの対談も配信されております。こちらも大変勉強になります。

バイカー大家と対談 vol.1 大家になる前夜|いたずらピーナッツ@不動産投資家|note
2019.11.10音声コンテンツin宮崎私の1番古くからの大家仲間、宮崎のバイカー大家とガッツリ対談。バイカー大家の苦労人生、濃いめのお話しを目頭熱めでお話してます。誰かを勇気付けられたり、背中を押せたりすれば嬉しいです。ぜひ聞いてください。

森とまと農園 森 雅也さん(@masaya617)

お二人目は宮崎で農園を運営しながら不動産賃貸業へ参入された森さん。
現在取り組まれている農園の事業と、不動産賃貸業について講義していただきました。

・農家を志したきっかけ

元々食品を扱うメーカーの営業をされていた森さんですが、
その中で農家の方と折衝する中で「それならうちの野菜は卸さないよ」という
強気の姿勢で野菜を作られる農家さんに影響を受けたとのこと。

・宮崎での農業事情

一年間の就農研修を経て、トマト農家へ。
水耕栽培を行っており、露地栽培よりも管理がしやすく
その結果高糖度でおいしいトマトが作れるとのこと。
その他にも、個人、法人でアスパラ、レタス、サツマイモなどを栽培されているとのこと。

売り上げについても、流石にこの記事で大っぴらにするのははばかれますが、
非常に大きい規模で取り組まれているようです。

・不動産賃貸業への参入

元々マイホームの取得のために物件を探していたけれど、
ふと不動産賃貸業への進出も兼ねて、物件を探すことに。
現在は戸建て2戸を取得して、また次の物件の企画もされているとのことです。

感想としては、自分の想像を絶する規模で農家をされていて絶句しました笑
またハウスの作業も動画で見せていただいたのですが、システム化されていて洗練されてます。
農家は経費率が高い、というお話はありましたが売り上げ、経費、利益……色々と規模が大きくて非常に刺激を受けました。

トマト、フルーツトマト、アスパラ、宮崎、森 | 日本 | 森とまと.com
養液栽培でフルーツトマトとアスパラを生産している森とまと農園です。宮崎県の豊富な太陽の光ときれいな水を使ってトマトを育てています。| フルーツトマト トマト 養液栽培 アスパラ

ジム鈴木さん (@jimsuzukij )

加藤ひろゆきさんの処女作に感銘を受けて弟子入りされたジム鈴木さん。
その後、戸建て専門に投資をしていて、今では30戸を超える戸建てを保有。
ご自身もお弟子さんと取る立場になり、投資ノウハウのコーチをされています。

・息子を東大へ入れた方法


今回のミニセミナーのテーマは、不動産投資と離れた
「息子を東大に入れた方法」でした。
私自身独身でまだ子供も相手もいないのですが、非常に面白い内容でした。

・息子に「天才」「賢い」と言い続ける

元々素養のあるご子息であったそうですが、「賢い」「天才」と言い続けることで
息子さんにも自信がついて「僕は賢い」と思うようになっていったとのことです。

「お前は駄目だ」とか「100点を取らなきゃだめだ」と否定から入っていたら
もしかすると違う方向に進んでいたのかもしれません。

・簡単な目標から達成。勝ち癖をつけさせる→苦戦してもそれまでの成功体験から立ち直れる

小学生のうちに漢字検定1級を取得した息子さんですが、そこにはジムさんの戦略があり。
まず小さく、簡単な目標を達成させて「自分はできる」という勝ち癖をつけられることを
重視されていたとのことでした。
それから少しずつ難しい課題にシフトしていくのですが、それでも過去の成功体験から
自ら工夫して、失敗しても立ち上がるマインドが身についていたとのこと。

その後も、東大に行くには東大合格のノウハウのある学校へ入れること、
失敗してもいいから、挑戦させてあげることが重要だというお話がありました。

感想としてまず思ったのが、ちょうどいま聞きこんでいた
サウザーさんとポールさんの白熱教室で話題になっていた
「自己肯定感を得ることの大切さ」と近い問題だなと思いました。

vol.1 富山が生んだ天才投資家 クレイジーマインドポールさんのクレイジー『自己肯定感』講義|サウザー|note
その1(全4話)。こちらクレイジー『自己肯定感』講義。※後編にクレイジー『不動産投資』講義(全4話)へと続くので、ポールさんのインタビューは計8本です。富山が生んだ天才投資家こと、クレイジーマインドポールさんの自己肯定感をテーマにした講義。インタビューの元としたものはポールさんの著書「手取り17万円の勤め人が「僕ちゃん...

子供が前向きに育つか、後ろ向きに育つか、大事なのは支える親の言葉なんだなと思いました。
まず子供をほめて、認めてあげて、それから勝ち癖をつけてあげれば
子供は主体的に成長していくのだろうな、という感想を抱きました。

まだ予定はないのですが、もし将来自分も子供を持つことになったら、
自己肯定感だけはしっかり育ててあげたいなと痛感する講義でした。

また、セミナーの最後に、子育てにはお金がかかるので不動産投資でしっかり資産形成を!と呼びかけるお姿は流石でした笑

セミナーで学ぶjimtwitter | ジム鈴木公式サイト

3.いよいよ加藤ひろゆきさんのセミナー開始!

・宮崎の物件事情


セミナーの前に前の利して、宮崎の売り物件を視察。
売り出し価格のまま購入すると採算が合わないが、指値が通れば面白い物件も。
角地の物件は境界をはつって、少しでも駐車場が確保できないか工夫を。

・加藤さんが2019年に取得した物件

更地、事務所、境界、戸建の取得時の考え方

取得した当時の心境。売り出し価格と指値。
投資の判断基準。当時の様子などを物件ごとに面白く語っていただきました。
会場は常に笑いが絶えず、終始和やかな雰囲気で進んでいました。

・更地について

建築不可の更地でも、安ければとりあえず買っておく。
駐車場、資材置き場で活用の道があり、安価なら回収も早い。

・事務所物件

アットホーム等の主要サイトのほかにマイナーなサイトもチェックする。
(不動産ジャパンなど)

絶妙な指値の通し方。
相手の事情も踏まえつつ、売り出し価格の●%で指値を入れる。
押し戻される金額はおおよそ●%くらいが経験則。
ちゃんと回る物件であれば当然満額でも購入する。
空腹状態だと物件が欲しくなり前のめりになるため、買う前にはご飯を食べておく

自動販売機について、設置されている販売機のブランドで売り上げがあがっている想像する。
C社、S社等は好調である傾向。K社、D社はいまいちの傾向。

・教会物件、戸建て

健美家コラムに書けなかった決済金額と、その金額で決済出来た理由、背景。
ボロ戸建て2戸を50万円で決済出来た理由。

・過去の取得物件と現状

書籍にも登場したコーポKiや女子限定アパート
商業ビルの現在。更地投資を始めた理由と現在の運営状況について。

購入当初エース級だった物件は今も健在。五十嵐荘など、売却してしまった物件もあるが、今にして思うときちんと運用できている物件は売却せず持ち続けたほうが良かったとのこと。

・質疑応答(一部抜粋)

Q.文章力をつけるには?
A.映像の文化がなかったころに書かれた本を読む。(戦記物など)

Q.反対する家族を説得するには?
A.実績を魅せる。説得して厳しいなら強行して買ってしまう。

Q.ドミナント戦略から、遠方の物件へ投資を再開するようになった理由は?
A.遠すぎる物件は補給が厳しい。近隣物件の運営が安定して余裕ができ、かつ安価な物件なら多少遠方でも買ってしまった方がいい。

Q.所有物件の資産性をどの程度重視するか?
A.融資を引くのであれば当然重視。だが50万円前後の物件なら気にせず、とりあえず買ってもいいのではないか。

安くても、明らかに手がかかりすぎる物件なら転進することもあり。

もし今の知識をもって32歳に戻るなら、中古車屋から始めていたかも。最終的に不動産に行きつくとは思うが、種銭つくりには違うアプローチがあったかもしれない。

敵の作った作戦には乗らない。
投資は確立のゲーム。視察と買い付けを繰り返し、何分の一かで買い付けが通ればいい。

ここでは書ききれないことも多数ありましたが、内容としてはこのような感じでした。
やはり、お話の仕方がうまい。また投資の手法、考え方も一貫しており加藤さんの投資手法がすべて、ということはないのでしょうが、哲学を学ぶにはとても適した方だと改めて感じました。

4.盛り上がりすぎた懇親会

セミナー終了後、同じ会場で懇親会。

立食パーティの一次会→居酒屋での二次会→バーで三次会→締めのご飯まではしごして、
終わったのは何と午前3時笑
セミナー開始から数えて13時間の濃密な会でした。

30を超えてこれだけの長丁場の飲み会は中々なかったのですが、
それでも時間が過ぎるのは本当に一瞬でした。

5.感想と今後の抱負

・仲間が得られたのが収穫


今回、加藤さんのお話を聞かせていただくことがもちろん最大の目的ではあったのですが、
それと同じくらい目的にしていたことが、自分の投資エリア近隣の先輩にお話を
伺うことでした。

幸い、自分のエリアですでに投資を始めていらっしゃる先輩をはじめ、
多くの方と知り合うことができました。このご縁を大切にして、この一回で終わらないように、知り合えた皆さまと良い関係性を築いていけたら。これからが大事だと身の引き締まる思いです。

・大物投資家相手にしり込みしてしまったのは反省

今回はセミナー講師が加藤さんと言う超大御所で、
参加者さんも著名な方ばかり。
youtubeやブログ、コラムで拝見して来た方や、自分の遥か先を
進んでいる投資家さんも多数いらっしゃった中で、
もっといろんな方に絡めたのではないか? と感じました。

要はビビってしまって、沢山の参加者さんがいらっしゃった中で、
一部の方としかお話ができませんでした。

ここは反省して、次回またセミナーに参加する機会があれば、
今回以上に色々な方にお声がけしてみたいと思います。

・投資のスタンス、軸を決めるのは自分

今回は加藤さんのセミナーということで、当然ご本人が実践されている投資の
内容が中心のセミナーになりましたが、どのような物件を買いどのように拡大していくかは
本当に人それぞれです。

最初のはじめ方をとっても、加藤さんは借り入れは最小限に抑える方が
精神衛生上よいとおっしゃいますが、ミニセミナーでお話しされていた
バイカー大家さんはいきなりRCを買い進めておられます。

どちらが正解ということはなく、きちんと収支を計算したうえでリスクをどこまで取るか、
どれくらいの期間でどれだけCFが欲しいのか、という話になりますので、
まずはこんな物件を買うべきだ! という具体的な方針は各人に任されるものになります。

ですので、人に影響され過ぎず、色々な手法があるということを理解し
そのうえで自分が取れる最善手は何か? ということは常に自問し検討していかねばなりません。

・もっと、自分が情報を提供できるように

今回セミナーに参加して、たくさんの刺激をもらい参加費が本当に安価に感じるほど
充実して、勉強になり、知り合いもでき、楽しい時間を過ごさせていただきました。

ですがその一方で、少しだけ心に靄がかかっている部分があり。
それはこれだけ素晴らしい参加者さんがいる中で、自分が提供できる情報というのは
本当に不足しているなと感じたことです。

今の自分には物件がない、種銭が十分に溜まっていないといえばそれまでですが、
そんな中でも例えば現状の自分が金融機関に言ったらどんな対応を受けるのかとか、
●才、勤続年数●年、自己資本●万でどれくらいの物件を狙えるのか、とか。

そういったことはもっと自分が動いていれば提供できたかもしれない情報です。
また、自分の本業も若干不動産投資に関連する部分がある仕事なので、
その知識ももっとつけないといけない、とか。

そういった部分で、楽しく、ためになった半面、もっと自分も情報を与えられる側に立ちたい。
そんな思いがあったのは事実です。

次回は3月に、某セミナーに参加したいと考えています。
それまでに、できることを少しでもやって、また懇親会などで一つでも
自分が提供できるものを増やした状態で参加したいなと思いました。

というわけで、大変長くなりましたが、以上が加藤ひろゆきさんの宮崎セミナーの感想でした。
講師の皆様、準備をしてくださった皆様、参加者の方で貴重なお話を聞かせていただいた皆様。

本当にありがとうございました!!

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