【読書感想】[新版]まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意

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インプット強化ということで、読書メモの記事を増やしていこうと思います。

ということで、昔読んだ本を読み返し。
石原 博光さんの有名な本で、読まれた方も多いと思います。

まずはアパートを買おう、ということでアパート経営の仕入れから運営、売却までがコンパクトに一冊にまとまった本で、読みやすさもさることながら非常に網羅的で、教科書的な一冊です。

不動産投資について初めて勉強しようとする人が読むべきだと思いますし、一通り運用の流れを知りたいと考えている方にもお勧めです。

ただ、出版が4年前になりますので融資事情については、状況が変化しているため要確認。

以下、個人的に参考になった個所を箇条書きで書いていきます。

何故一棟アパートを買うべきか?

買うべきは地方一棟物もしくは都心築古アパート
1000万~2000万円のレンジで、利回り15~20%が目標。イールドギャップを最低12%
そういった物件を買い増していく。

目標は10年後に無借金で家賃収入1,000万。上記のような物件を3棟~4棟保有するイメージ。

資産性よりも収益性を重視せよ。

資産性の高いものでも、収益が上がらない。
まずは収益が回る物件を買い、余裕が出来たら資産性の高いものを買う

利回りの高いものはリスクがある。
そのリスクを見極めて、対処することで高利回りの運営ができる。

自己資金は300万円貯める。


頭金1割、諸経費7%、不動産取得税と当座の運転資金として必要。
1000万から2000万円の物件を買うなら最低これだけは準備資金として見ておくべし。
また、定期積立で計画性のある人間であることをアピールすることも重要。

具体的にどんな物件を買うべきか

高利回り物件のリスクを見極め、それをつぶしていく。
購入を検討しているエリアの物件をネットで物件検索。
毎日見続けることで選定エリアの相場観を養う。
地方物件なら土地勘のある場所で購入すべし。

普通の利回りで売れ残っている物件に注目。
仲介業者へ、売り主の売却背景などをヒアリングしながら指値をする。
いい物件は瞬間蒸発する。現実的には普通の物件に指値をしていい物件に変えることが必要。

利回りが高くても、財政難の自治体、企業城下町、大学付近は避ける
それぞれ不景気の影響が強い、特定入居者への依存が強い、大学近辺は価格競争になりがち。

購入物件について

地方物件なら単身物件でも一部屋26.4㎡以上を目安。狭すぎると競争力が落ちる。
車社会なら世帯一台の駐車場必須。駐車場があれば駅の距離は気にしない。

大型物件一棟よりも、小型物件を数棟持つ
事故へのリスクヘッジ。また、売却時に小ロットの方が購入できる人が多いため。

大家側の努力で何とかできない物件は避ける。
具体的には立地、日当たり、軟弱地盤の傾き、湿気、雨漏り等

白アリ、基礎が不安ならインスペクターに頼む。

築古物件は、ある意味悪いところが出きっている。
耐久性については、何十年も建ち続けていることが実績である。

指値交渉をするときは、自分で最低ラインを決めておく。
交渉していく中で「この金額以上では買わない」という防衛ラインを決めておかないと、
勢いで高値で購入してしまうリスクも。

リフォームは合い見積もりで相場観を養う。

主に仕入れの段階に関する部分を抜粋していますが、
購入時の融資や運営、リフォームの考え方、管理会社の付き合い方や入居付けなど、
本当に幅広い範囲をカバーしている本です。

実際に物件を取得したら、何度も読み返すことになると思います。

また、現在の融資事情についても自分自身そこまで詳しくはないのですが、
頭金一割でもこれくらいの自己資金が必要になりますので、
現状融資が厳しい状況であれば、やはり自己資金の貯蓄というのは
いうまでもないことですが必須事項になるのでしょう。

久しぶりに読み返しましたが、相変わらず良い本でした。


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