忙しいのは相変わらずですが、土日＋祝日休みで何とか少し回復。
日曜日にがっつり本を読んで、火曜日は3週間ぶりにひっそりと宮崎へ再訪し、
プロ野球のキャンプを堪能しておりました。
リフレッシュもできたし、今週も半分終わりなので、
何とか頑張っていきたいなと思いつつ、週休3日あればすごく楽だよなあとか
そんなことを考えたり。
それはさておき、先週土日は結構集中して読書をしたおかげで、
色々と知識の整理ができて、自分が進みたい方向性というのが
多少見えてきた感じがします。
今年一年はおそらく不動産投資の土俵に立つため
種銭づくりに励むことは変わりないのですが、一棟目にどんな物件が欲しいのか、
という部分は変わってきた感じがあります。
数か月前までは、築古の一戸建てを買うつもりで考えていました。
現金もしくは半額融資を引いて、とにかく死なない物件を作る。
リフォーム込み500万くらいで仕上げて、利回り12％～15％を狙っていきつつ、
次の融資に備えて担保にできる市街化区域の物件を買う。
そういうプランでした。
しかし、ここ最近ポールさん、ふんどし王子のyoutubeや
収益計算系の書式を読み漁るうちに、考えが中古一棟アパートを買えるのなら
買った方がいいんじゃないか、という考えに変わりつつあります。
その根拠が、いわゆるCCR（自己資金収益率）を考えた結果で、
例えば500万円の物件を買って、利回り15％とすると、
一年で回収できる金額は75万円です。経費率15％と仮定して手残り63万円。
ところが同じ500万円を頭金にして3000万円のアパートを買うと、
利回りが12％でも家賃収入が360万円。
経費＋返済で60％と仮定しても144万円残り、戸建てと比較して倍以上の手残りになります。
前者が、投資した500万円を回収するのに8年。
後者だと3年ちょっと。この違いは大きい。
勿論借金をするのでリスクは増えます。
しかし、人の資本で自分の資産を築いていけるのもまた不動産の利点という考え方もある。
自分が不動産賃貸業に参入してどうなりたいかというのを考えたときに
やっぱり一年でも一日でも早く経済的な自由を得たいわけですね。
どうやって辿り着くのかというと、まず貯金を作って不動産を買い、
不動産収入の手残りをひたすら次の物件に再投資して、
複利のパワーをぶん回して拡大していくという青写真を描くことになります。
と、するとですよ。
複利を意識するとなると、できるだけ投資した自己資本は早く回収したいし、
回収したり、他人の資本で買った賃貸物件の収入を少しでも多く欲しい。
その金額が多いほど次の再投資が進み、結果早く独立できる。
勤め人のうちに、借り入れを起こせるなら起こしておいた方がいい。
レバレッジを使うことで当然リスクは増えるが、逆に考えて独身で若いうちに
リスクをとっておいた方がいいとも考えられるわけです。
なので最近は、一棟アパートを見に行くことがすごく増えています。
あとは、融資関連の本や収益計算といった部分がどうしても必要になりますので、
そういった知識をつけるためにその辺のジャンルの本を読みこんでいたりします。
良い本が見つかれば、またブログでシェアしたいと思います。
あとは、一棟アパートを買うにも頭金がいるので、淡々と貯蓄に励むのみですね。
