半年前の物件資料を見つけて思うこと。

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先日ツイートした以下の内容について、掘り下げて書いてみます。

毎日、「いい物件無いかなー」などと考えて物件検索をしているのですが、
当然「これは」という物件はあまり出てきませんし、稀に
「これどうだろ、微妙かな……」「悪くないけど、手元資金的に手が出ないな……」
といった見つかるものの、悩んでいる間にいつの間にか消えてしまっているということもざらです。

先日も、自分の検討エリアで立地は良いものの回転率の高いワンルーム
学生向けマンションが出ていたのですが(うろ覚えですが、利回り12%くらいでしょうか)
それについても「場所はいいけど一部屋当たりの賃料が取れないな……」等考えている間に
気が付けば蒸発しており、つくづくちょっとでもいいものはすぐに消えていくのだな、
等と思っておりました。

もちろん買うことがすべてではなく、買ってから安定的に運営することが大前提なので
すぐ売れる物件を買う=成功ではないと思うのですが、
やはり、自分に富をもたらしてくれそうな物件というものは、長く市場に出ることは無いようです。

そんなこんなで、話は上のツイートに戻るのですが、
昨日「今日も無いなー」などと思いながら物件検索しておりました。

そして今はもうやっていないのですが、これはと思った物件情報はPDFファイルに変換して
保存するということを一時期やっておりまして、ふと思い立って昔検討していた物件資料を眺めてみました。

勿論、積算評価が合わないとか築古とか色々な理由で検討対象外になる物件が多かったものの、
一件だけ「これは今ならとりあえず手を挙げただろう」という物件が上記の物件だったんですね。

その物件は売値が2,800万円で表面利回りが14.5%、築23年の軽量鉄骨。
土地の路線価評価で約2,100万円あり、実勢で割り戻すと2,625万円とほぼ土地値物件でした。
かつ、大手メーカー施工の軽量鉄骨(某D社とかS社)で状態も良い。
間取りも2LDKで安定感があり、駐車場が世帯一台という点と、車が無いとやや生活不便という懸念、
あとは表面利回りに対する家賃が若干相場より高めかなという懸念はありましたが、
仮に家賃を下げても12~13%で回るのなら良いのではないか、そんな物件でした。

辛めにシミュレーションしても、おそらく税引き後で手元に50~60万は残るだろうと思われます。

確かこの物件は現地まで見に行ったのですが、その時点で自己資金が今以上に不足していたので
そのまま見送っていたのですが、この物件に関していえば、それでも仲介業者や銀行にアタックして、
仮に砕けたとしても手を挙げるべきだったのかな、と考えています。

昔の話で、いわゆる「たられば」みたいな話ではあるのですが、
これについては半年前の自分よりも購入の判断や基準が上がったということで
それはそれで多少の成長なのかなと考えています。

前回の玉砕した物件の話でも思ったのですが、
確かに自己資金が物件価格の2割は必要というのが不動産投資の定説ですが
銀行との相性や物件のポテンシャル、そもそもの物件価格次第ではそれもケースバイケースのようです。

無論借り入れが大きくなることは危険ではありますが、返済比率を低くすることや
小ロットの物件を買うことで、リスクをコントロールすることもできます。

そんなことを考えていると、
チャンスの前髪を掴むにはお金も判断基準もがっちり準備していて数か月に一度「これは」
と思った物件があれば速攻で手を挙げるということに尽きるんでしょうね。

そして速攻で手を上げるためには普段土日はぐるぐる街中をめぐって土地勘を養い、
平日夜は物件資料と積算評価と収支シミュレーションをこねこねしてこれはいける、これは厳しい
といった判断基準の精度を上げ続けるということしかないのでしょう。

勿論、現金の積み上げも大事です。
どんなに買いたいと手を挙げても資金が足りなければ弾かれてしまうでしょうし。

はい、ということで、結論はいつも通りです笑
お金を貯めて物件をたくさん見て、シミュレーションして行ける行けないの精度を上げ、
まだ見ぬチャンスの前髪を掴みに行きましょう!

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