すっかり更新が滞り気味になってしまいましたが、
週末の活動報告です。
その前に、某投資家の方に先日大変ありがたいことに
今後の自分の不動産投資の進め方についてアドバイスをいただく機会がありまして。
自分の認識というか、先入観として、
まずは自分の買える範囲の資金で戸建てを購入してそこから経験値を積むべき
という考え方がありました。
ところが、その某氏にその考えをぶつけたところ、
「築古戸建投資は流行っているが、必ずしも最初に戸建てを買うべきかというと
そんなことはない。むしろ、自分の属性を客観的に判断して、
融資が付くのであれば小型のアパートから始めてもいいのではないか。」
という意見をいただきました。
そんなこんなですっかり影響を受けてしまい笑
チェックしていたもののスルーしていた築古のアパートとマンションを内覧に。
まず、某県庁所在地都市の築40年越えアパート。
外観は予想通りのボロアパート。想定1Kの6戸。
駐車場必須エリアながら駐車場はなし。近隣に月極駐車場は確認できたため
購入する場合は要調査。
徒歩圏内にバス停、スーパー、郵便局はあり、インフラは許容範囲。
想定家賃は20,00前後。
だが、売り出し価格は600万円と、6戸1のアパートとしてはかなり安い。
倍率地域の為詳細な土地値は不明だが、近隣の地価公示を参照するに、すでに土地値以下の価格ではある。
ここから更に3割～4割の指値が決まれば面白いのではないか。
自分にどれくらいの融資が付くのか。
近隣の仲介業者にヒアリングして、実際の賃貸情勢はどのようなものか。
あと、実際にリフォームするとして、費用がどれくらいかかる見通しとなるか。
このあたりのイメージがはっきり浮かばないため、やはりもっと学ばなくてはならない。
初めて買う物件だから、おそらく失敗はするにしても、前もって回避できたりシミュレーションしたりしておけば
回避できる失敗は避けるに越したことはない。
次に、某県の3番手都市のマンション。
3番手都市とはいえ、国道付近に位置し、新幹線駅まで徒歩15分。
立地は良い。駐車場も取れる。
ただ築年数が40年を超えるが値段が1500万円。先の物件と同様
倍率地域の為詳細な土地値は不明だが、おそらくここも土地値以下。
懸念は、規模が大きい。いきなり12室。
また築年数40年越えのRCということで、修繕費にどれくらいかかるのか想像もつかない。
もしかすると洗練された投資家にとってはおいしい物件なのかもしれないが、
現状やはり、イメージがわかない。
洗練された投資家なら、この2物件をどう扱うのだろうか。
どちらも築年数がかなり経過していることはマイナスだが、利回りでいうと
かなり取れる。また、地方都市ながら生活インフラは最低限備えた立地なので、
運営後更地にしても売れるのではないか。
またそもそも、元々売り出し価格が安いので、ガツンと指値をして最悪
たたき売ってもいい値段で買ってしまえばそもそもリスクとしては低いのではないか。
そんなことを考えながら帰路につきました。
そして、まだ物件を買っていない自分の課題というのも見えてきて、
まず自分がどれくらいの属性の人間なのか。
自分の投資エリアで家賃相場は分っても、賃貸需要がどれくらいあるのか。
リフォームを依頼した場合の相場はどれくらいか。
築古物件を購入した際の想定リスクにはどのようなものがあって、それについては
どの程度備える必要があるのか。あるいは事前に回避するすべはあるのか。
そういった部分で、自分に足りない知識が浮き彫りになった週末でした。
ただ、漠然と物件が欲しい、漠然とまずは戸建て、といった考えからは一歩先に踏み出した
とも言えますので、そこは前向きに自分に無い知識を入れていくということで課題が見つかり
それは良かったのかな、と思っています。
来週から春先にかけて、参加予定のセミナーもいくつかありますので、
そこで先輩大家さんになんとかお声がけして、色々質問や考え方を聞いてみたいなと考えております。
そんな感じの週末でした。
