相変わらず大家参入を目指してインプットを続ける日々ですが
とてもいいなと思える本が見つかったのでシェアさせていただきます。
姫野秀樹氏著 「確実に儲けを生み出す 不動産投資の教科書」
2020年3月刊行の新しい本です。
内容は主に最初の一棟目を購入する不動産投資初心者を対象とされており
目標の立て方、一棟目にどんな物件をどんな利回りで狙っていくのか、
マイソクの見方といった、物件の選び方について紙面を割かれている本です。
確実に儲けを生み出す 不動産投資の教科書posted with ヨメレバ姫野 秀喜 明日香出版社 2020年03月13日 楽天ブックスAmazonKindle
コンサルティング会社出身の著者らしく、
購入すべき物件はこういうものだ、基準はこの値を満たすものだ、
こういう物件は買ってはいけない、といった内容が図とともにわかりやすく説明されていて
頭にするすると入っていきます。
参考になる点はいくつもありましたが、特にこれはと思った内容が以下の通りです。
不動産購入時の三大NG項目
著者は一棟目の不動産を購入するにあたって、この3つの条件だけはNGと述べており、
その条件が
・借地権
・市街化調整区域、非線引き区域
・再建築不可（最もNG）
と述べております。
三点とも、主な理由として金融機関の評価が付かず、融資が伸びないため、
不動産投資初心者にとって資産価値が低いものを最初に掴むべきではない、と述べておられます。
自分の物差しの精度が低い段階で、「これは駄目！」とはっきり切ってくれることが
いろんな情報があふれている昨今でありがたいと感じますね。
ただ、借地権や再建築不可についてはその通りかな、と思うのですが、
非線引き区域もダメとなると、私が検討している投資エリアだとほぼほぼ県庁所在地の中心部しか
当てはまらなくなってしまいます。
実際に懇親会でお話を聞いてみたところ、非線引き区域で購入されている方もいらっしゃいますし、
ここについては、地方都市であってもその法則が当てはまるのか？
という部分は地場の業者さんに聞いて確認していく必要があると感じました。
また、著者の姫野氏はおそらく土地の資産価値を重視したスタイルで不動産投資を
されている方なのかなとお見受けしました。
著書の中で物件の積算評価の算定方法の開設をしている頁があったのですが、
「物件価額が土地値前後の物件を購入することを推奨し、
建物の積算価格はいずれ建物の価値は0になるため加算しない」と述べられております。
これについては自分に無かった視点でしたのでハッとしました。
そしてその解説に続けて「高値掴みしないことが一番のリスク回避につながる」
「将来的にゼロになる建物価格を買見せず、純粋に土地として売却可能な金額を
大きく逸脱しない買値で購入することが不動産投資におけるリスク回避の方法」
ときっぱり述べられており、なるほどと。
（ちなみに土地の積算は路線価評価で、実勢価格はそれに0.8で割り戻した価格を参照します）
その他、稼働表面利回り（空室率を考慮した表面利回り）が8％を下回る物件は考慮しない、
初期のCFを重視するステージでは金利よりも借り入れ年数を伸ばした方がCFが出やすい。
借入金利子は不動産賃貸業で経費として認められるため、金利については銀行に収めるか国に納めるかの違い
といった見解が述べられており、この辺りは自分に無い視点をもたらしてくれました。
また、不動産賃貸業で一棟目の投資を成功させるための本ということで、
主にマイソクの見方から上記のNG項目や投資基準に紙面を多く割かれておりますが、
それ以外にも現地調査、不動産業者訪問時の注意点、金融機関めぐり、決済時の注意点など、
物件の買い付け後の流れについても詳細に記されており、大変参考になりました。
また、総じて文章がわかりやすく、適宜挿入される図表やまとめポイントなど、
本当にわかりやすさ、理解のしやすさに力を入れてらっしゃるホンダと感じ、
300ページ越えの本ですが本当にするすると読めて、かつ得るものも多く、かなり当たり本だと感じました。
5月には同じ著者の新刊も出るそうなので、そちらもチェックする予定です。
既に物件を所有されている方については既知の部分も多いかもしれませんが、
私のようなこれから買う、という方にはお勧めの一冊です。
確実に儲けを生み出す 不動産投資の教科書posted with ヨメレバ姫野 秀喜 明日香出版社 2020年03月13日 楽天ブックスAmazonKindle
