初の買い付けと玉砕した話

また久々の投稿となりました。
GW中は外出自粛が叫ばれる中、私はこっそり地元に帰り
地元の物件情報収集をしたり、将来家族に協力を求めるための
根回しをしたりして過ごしておりました。

その結果1,2年前まで不動産投資なんて止めとけと言い続けた母が
「この物件どう？」と地元の物件情報を送ってくれるまでになり、
非常にありがたい限りです笑

また、それと並行して、同時期に気になる物件があり、
不動産業者に問い合わせを入れ、交渉もしておりました。
「これはありかもしれん」という物件と出会うことができ、
それを買うべきか否かで死ぬほど悩むGWとなっておりました。

結論から言うと、指値が通らず玉砕したのですが、
自分の経験をまとめるために備忘としてまとめておきます。

物件概要は以下の通り。

・某県庁所在地
・市電徒歩2分
・築40年越え木造　4戸1　現状満室
・表面利回り9.7％　現状満室
・物件価格1800万円（50万円は指値できそう）
・土地面積約130㎡、路線価約1140万円
・積算評価1500万円（路線価を8割で割り戻し、建物は標準的な建築単価に95％減価償却）
・フルローンが付く可能性あり（仲介業者談）

この物件については、ネットに乗っている物件ではなく、
自宅に定期的に送付されるチラシに乗っていた物件でした。
築古でしたが、市電徒歩圏内と非常に立地もよく、
またこの立地で2000万円を切る小ぶりのアパートで手が出しやすそう
という点も魅力でした。

問い合わせを仲介の業者さんに入れたところ、内覧の日程調整をしてもらい、
現地へ。

現地確認して思ったことは、接道が非常に狭い。
物件に面している道路が非常に狭く、普通車はまず通らず、
軽自動車でギリギリ通るか、といったところ。
確認すると再建築時は0.8mのセットバックを要するとのこと。

当然、物件に駐車場はなし。

まあそこに関しては市電徒歩2分かつ築古であるため、
車を持っていない人をターゲットにすればいいかと判断。

また、築40年越えということで、外壁塗装が必要とのこと。
また退去が出た際に室外洗濯機置きのリフォームや、水回り関連が
どれくらい費用が掛かるのか予想がつかないという点も気になりました。

また、築40年を超えていると、数年後の出口戦略を見通して考えなくてはいけません。

私が思いつく戦略は以下の通りでした。

①入居者の退去を待ち、更地にして実需向けに売る
②朽ちるまで持ち続け、10年後をめどに単身向けAPを再建築する
②5～6年ほど持ち、長期譲渡になるタイミングで売却する

正直、どのプランも悪くないと感じました。
実需向けに更地売りというプランについては
接道の観点から苦戦するかもという印象はありましたが、
それでも小さい単身向けAPを建築するというプランBがあるのでそれはそれで
何とかなるかなと。

難が無くはないが、おおむね好立地。
とすると、最後の懸念は収益性でした。

収支シミュレーションをすると以下の通り。

・投下自己資本90万円
・購入後外壁塗装を要する（80万円から100万円？）
・約14万円の家賃収入に対し返済8.6万円（金利1％後半）
・返済比率約6割

そして当時私が考えていたのは以下のようなこと。

・現状満室だが、現入居者が長期入居と見込まれるため退去時リフォーム費用につき
概算で一部屋50万円ほどは見積もりたい
・立地は魅力的だが、管理費や返済を引いた後の税引き前利益は60万円ほど。
1年に1戸退去が出たらその都度年収が吹っ飛ぶ可能性がある。
・満室想定ならば資本回収率は非常に高いが、コンサバにシミュレーションするなら
もう少し安く買いたい。

また、5年間保有して売却した場合のシミュレーションをたててみました。
（5年後に実勢価格で売却したとする）
5年間運用、修繕費用等の経費総額200万円、入居率85％と仮定した場合
家賃収入はマイナス60万円、売却時利益で150万円前後？
といった計算結果となりました。
トータルではマイナスにはならないかもしれないが、
肝心のインカムでマイナスになる懸念があったのです。

入居率85％というのは、5年間で一部屋で1回ずつ退去が出て、
リフォーム＋募集で2か月を見込んだ場合おおよそその数値になりますので、
まあ5年で退去4回も甘いっちゃ甘いですね……

そうした検討結果を踏まえて、仲介の業者さんには

・退去時の修繕費用や外壁塗装を考慮するとさらに収支が下がる可能性がある
・インカムの収支をプラスにするには利回りで11％は確保したい。
・（心の声）土地値で買えたら負けは無いかな……

といった理由から積算評価に近い値段の1500万円であれば買いたい、
という意思を示しましたが……当然のように玉砕しました笑

勿論満額回答は無理でも、多少押し戻されることを想定して
1600万前後の攻防になれば前向きに検討したかもしれません。

しかしそれも厳しいとのこと。
であれば今回は転進かな……というところで、断念しました。

しかし、これはこれで非常にいい経験をさせてもらえたと思います。
色々と本を読んだりセミナーに出かけて、知識だけ詰め込んで頭でっかちに
なっている部分があったのですが、実際に交渉をしていく中で
本当に身銭を切って不動産賃貸をしていく事への覚悟を試されている気分になり
GW中は普段の数倍の真剣さで過去読んだ本を読み返したり収支シミュレーションソフトを
こねくり回しておりました。

浦田健さんによると、指値が通るのは20回に1回だそうです。
加藤ひろゆきさんも、最初のコーポKiを買うまでに、80棟視察して5回目の買い付けで
買えたとのこと。
また、37％ルールというアルゴリズムにもあるとおり、今回の物件が買えなかったことで
次回以降の物件検討の参考材料にできるという点で、ポジティブに考えたいと思います。