またしても久しぶりの更新となりました。
更新していない期間については、別サイトの記事書きをしたり
不動産に買い付けを入れたり、
融資が玉砕したと思ったら別銀行で可能性が出てきたりと
なんだかんだで一喜一憂する日々を過ごしています。
さて、現在私は一棟目の物件を取得すべく動いており、
7月末にこれはと思う物件と、とてもいい感じの
仲介業者の営業担当者さんと出会うことができました。
そして現在その物件に買い付けを入れ、
銀行からの融資結果を待つ状態となっています。
ここ二か月ろくに記事も更新していなかったため、
そのあたりの時系列や物件の概要についてブログを
書こうとしていたのですが、書き出すと結構長く
なりそうなので、数回に分けて書こうと思います。
今日は、今回買い付けを入れた物件の出会いから
買い付けまでを記していきたいと思います。
まず、本物件との出会いは7月下旬。
自宅に投函されたチラシをみて問い合わせを実施しましたが
問い合わせを入れた物件は今回の物件とは別のものでした。
あいにく、チラシの物件は商談中で検討できなかったものの、
その際に対応いただいた営業担当の方から物件資料を入手し
今回買い付けを入れた物件をお勧めされました。
ちなみに、今回の物件はネットには出ていない物件でした。
かつ、この仲介業者さんは大手ポータルサイトにも物件の
掲載をほとんどしていないため、地場のチラシがないと
認知することは難しかったと思います。
地場の業者さんを足と電話で開拓することの重要性を
身をもって感じました。
これは推測ですが、その業者さんはそこまで大々的に広告を
打たなくとも、リピーターのお客さんを多く抱えている様子
だったため、いい物件はネットに出ることなく水面下で
取引されているのでしょう。
良い物件をネットに出る前に紹介される人間を目指すことは
不動産賃貸業を志す身として必須だと感じました。
当該物件のスペックは以下の通り
・木造築10年前半
・1LDK4戸
・表面利回り約15％
・1000万円台中盤の売り出しだが、指値で1000万前半まで下がる
・指値した金額でほぼ積算価格＝売値
・地方都市、供給過剰エリア
この物件の資料を見て、現地確認した結果
以下の通り考えました。
強み
・築浅で1000万円台前半という、一棟目として手の出しやすい値段
・築浅の為減価償却期間が長く取れる
→運営経費＋減価償却により当面支払税額は極小となる見込
・それなのに利回り15％と収益性が高い
・地方都市とはいえ、市の中心駅から徒歩圏内
・駐車場100％
・築浅のため出口も取りやすい。
・築浅高利回りのため、5年保有して今回購入額と同額で売却すると
仮に修繕費等でインカムが伸びなくてもキャピタルで利益確保しやすいと思われる。
また土地も中心地付近の住宅街かつ、小ぶりの土地のため、
長期保有→解体→実需向け土地売りというプランBも取れる。
課題
・土地の評価額は低めで、実勢目安は売値の半額ほど
・供給過剰エリアで、近隣都市と比べ街全体の空室率は高い
・外壁塗装が近々必要と思われる
・築10年を超えており、最初の大規模な設備の入れ替え等メンテナンスを懸念
・浄化槽のため、年間のランニングコストを念頭に入れておく
課題については以下の通り考えました。
まず、土地値と売値の乖離について。
ここは築年数が浅いため、土地値物件にならないのはある意味当然と
判断しましたので、積算並みで買えれば十分と判断しました。
次にエリア懸念
LIFUL HOMESの見える賃貸経営で今回の物件のエリアを
検討すると、近隣と比べ空室率が高く、懸念エリアであることは
間違いありません。
その不安を解消すべく、実際に該当エリアには3回ほど足を運び、
車でぐるぐると街を回ったり、物件近隣や中心の商業地域を歩き通して
街の雰囲気を掴もうと努力しました。
その結果、街の中心地（中心駅3キロ圏内）については
大型店舗も多く栄えている反面、
中心から少し離れた郊外は田園風景が広がっており、
実際にそのエリアの物件についてはかなり入居苦戦していることが
分りました。
その観点から考えると、今回の物件は中心駅から徒歩圏内であり、
かつ地方都市に必須の駐車場100％も確保していること。
そして間取りの広さから、将来的に家賃が下落しても
間取りと立地で競争力を保てると判断しました。
また、他社の仲介業者3社へヒアリングしたところ、
現状相場～相場よりやや安いと回答を得たため、極端な
家賃下落は考えづらいとも判断しました。
最後に、購入後のメンテナンスですが、
外壁の塗装や築10年を経過したことによる設備の入れ替え、
また浄化槽のメンテナンス費用については、
ある程度の出費を覚悟しておく必要があります。
なので、最初の数年は出費が多く思うようにインカムが
積み重ならないかもしれません。
それについては、ある程度腹をくくって
費用がかさんだら仕方がないと割り切り、
ローン元金の返済＝貯金と考えて
5年ほど保有して売却するプランも検討に値するでしょう。
あるいは、ある程度資本が蓄積されるまで
最低限の修繕、メンテナンスで凌ぐのも一つでしょうか。
ここは運営してみないとわからない部分でもあるので
不動産賃貸業に参入するにあたり必要なリスクと考え、
資本を厚くし有事に備え、運営しながら実地で学ぶ
部分でもあるかと思います。
とまあ、あれこれ考えましたが、
やはりメリットの方が大きく、私の行動エリアで
これだけ収益性の高い物件も中々出ないため、
まずは手を上げようということで買付の申し込みをすることにしました。
そこからまた、融資の問題で色々あって（進行形）
まだ買える保証も全くないのですが、それはまた次回更新します。
というわけで、この記事では、一旦自分が買付申し込みを決断した物件の
分析結果についてまとめてみました。
