前回の記事の続きです。
前回までは、若干エリア懸念はあるものの
高利回りのアパート情報を取得し、諸々検討した結果
買付の申し込みをしたところまでを記しました。
今回は、買い付け後の融資周りの動きについて
書いていきたいと思います。
まず、今回の物件は売り出し価格から指値を
した状態で買い付けを入れたのですが、この指値の金額については
担当していただいた仲介さんから「この金額までは売り主より内諾済み」
という、内諾が既にありましたので、
その金額から、もう少し低い値段で買付証明書を提出しました。
この指値については、融資の承認が下りた時点で検討すると
売り主さんより回答がありましたので、まだ確定でははありません。
続いて、金融機関に打診するための、自己紹介資料を作成しました。
自己紹介資料については、仲介していただいた営業担当の方のアドバイスや
ぺんたさんの健美家コラム、その他以前セミナーでご一緒した
先輩の資料をありがたく見せていただきましたので、それらを参考に
作成しました。
とはいえ、私自身まだ物件は保有しておりませんので、
学歴や職歴等を簡記した、ほぼ職務経歴書の
ような内容になりました。
その中で、不動産賃貸業に役立ちそうな経験については
多めに記載し、宅建、簿記、FP等の保有資格も記載、
融資が承認されたらどのように物件を運営していきたいかという
アピールを文末に記載しました。
それから銀行の開拓となるのですが、
今回お世話になりっぱなしの営業担当の方より、
つながりのある銀行をあたっていただくことに。
まず、一行目（A銀行）はNGでした。
NGとなった理由は総合判断ということで
私の自己資金や属性、物件のエリアなどが
総合勘案された結果だと思います。
今思うと、多分こうなんじゃないかな……という理由は
自分の中にあるのですが、それをブログで書いてしまうと
身バレリスクを伴いますので、ここでは伏せておきます笑
ちなみに、仲介担当者さんから聞いた話だと
アタックできそうな銀行の候補がAとBの二行あり、
おそらくAの方がいけそうだという判断で持ち込んでいただきました。
なので、このAが駄目という時点で、
私の中ではかなり敗色濃厚でした。
事前に聞いた話だと、B銀行はA銀行よりも
自己資金を厚めにしないとテーブルに乗りにくいという
話を聞いていたので、Aが駄目ならBも駄目だなという
意識があったのです。
ですが、駄目元でBの方も打診だけでもお願いしたいと
仲介さんへご依頼し、その結果を再度待つことに。
それから10日ほどたって。
B銀行から返事があり、結果は前向きに取り組みたいとのこと。
今回は、かなり絶望的だと思っていたので、
急に光が差した感覚を覚えました。
翌週、銀行にて面談を行うことになり、
週末は再度物件の現地確認を行い、
もう一度現場の確認、周辺の相場を調べると同時に、
物件周辺を歩き回って物件の周りの空気、肌感覚を
掴もうと動いておりました。
そして、物件の長所と課題をまとめ、
面談時に厳しい追及を受けても返せるように
準備をしておりました。
そして、週が明けて、面談の日。
結論から言うと、面談時に厳しい追及や
物件の課題について指摘を受けることはほとんどなく、
概ね良好な雰囲気で終了しました。
融資の申し込み書の記入と、自己資金の確認資料を手渡し
それから必要な自己資金の概算と、
今後のスケジュールの流れについてご説明頂きました。
今後仮審査に入り、それが通ればほぼ本審査も
大丈夫だろう、とのこと。
前もって仲介さんから銀行へ渡していただいた自己紹介資料も
好意的に受け取っていただいたように思えます。
（あまりここまでしっかり書いてくれる人はいない、とのこと）
おそらく、今回ご対応いただいた方が
渉外担当の方で、前向きに評価していただいていることが
原因だと思われます。
今後審査が進んだ段階で、審査担当の方が検討した場合に、
物件の課題や私自身の課題について追及を受ける可能性は
大いにあると思われます。
この辺りの話は、以下の書籍を読み、個人的に察しました。
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仲介担当者さんからも、
「このままスムーズにいくとは限らない。
もしかしたら物件の課題や自己資金の面で審査時に
難色を示される可能性はある。
とはいえ、一旦は審査のテーブルには乗ったので、
A銀行に比べると前向きに評価してもらえているのは間違いない」
とのこと。
そして現在は、その審査の結果待ちという状態です。
というわけで、まだなにも本決まりの状態ではなく、
まだまだこれからが正念場というところですね。
今年の五月に初めて買付証明を送るも玉砕。
今回の物件が二回目のチャレンジですが、
今回は銀行面談まで駒を進めることができました。
また、審査の結果が出次第、改めてご報告したいと思います。
結びに、今回出会った仲介業者さんですが、
かなり素晴らしい営業担当の方と出会えたと思っています。
勿論私が素人で、いい様に丸め込まれている可能性もゼロではありません笑
しかしながら、初めてお会いして色々とお話を聞かせていただき
本当に情報量がすさまじく、私の検討エリアの事情に精通されている
事はもちろん、ご本人が実際に物件を保有し、運営されていらっしゃる
ということで、かなり信頼できる方だと感じました。
今回私が検討している物件は、一般的には難しいエリアの
物件だといわれています。
そのエリアにもこの営業さんは物件を保有しており
（しかも、明らかに私が買おうとしているものより難しそう）
実際の苦労や入居付けの工夫を惜しみなくお話してくださいました。
「不労所得感はない」
「このエリアで大きい物件は片手間では難しい。
専業レベルで、知識、経験がある人でないと勧められない」
とおっしゃっていただき、自社の売り物件でも
これはいける、これは駄目、と理由を含めて
説明頂いたことに誠実さを感じました。
また、その方から物件を購入されたオーナーさんも数多く、
実際に物件購入後のLINE相談も数多く受けてらっしゃる様子を
拝見しました。
また、今回の銀行開拓についても
銀行の担当者の方と今回の営業さんが
繋がっていることから検討のテーブルに付けた
という部分も大いにあります。
当然ながら、私自身も個人で物件の現地確認は
何度も行いましたし、自分自身で調べ、検討し
購入しても良い物件か、裏付けを取って判断しました。
なので、当然うまくいかなくても自己責任です。
それが理由で今回の営業さんを恨むことは絶対にありません。
もし今回の物件の融資が通らなくても、
次のチャンスがあれば是非この方に仲介してもらいたい、
そのように思える方だと思いました。
というわけで、私の最近の不動産事情について書いてみました。
また、いい報告ができるよう頑張っていきます！
